2026 종부세 합산배제·과세특례 총정리｜9월 신청기간·공동명의 1주택·일시적 2주택

2026년 종합부동산세 합산배제 신고와 과세특례 신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

이번 기간은 12월에 종부세를 납부하는 기간과 다릅니다. 임대주택 합산배제, 부부 공동명의 1주택자 특례, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등 1세대 1주택자 특례를 적용받으려면 해당되는 사람이 9월에 미리 신고하거나 신청해야 합니다.

30초 핵심답변

• 신고·신청기간: 2026년 9월 16일 ~ 9월 30일
• 과세기준일: 2026년 6월 1일
• 주요 대상: 합산배제 임대주택, 공동명의 1주택, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등
• 일반 주택 기본공제: 1인당 9억원
• 1세대 1주택자 기본공제: 12억원
• 공동명의 특례: 12억원 공제 + 연령·보유기간 세액공제 최대 80% 적용 가능
• 주의: 공동명의 특례가 모든 부부에게 유리한 것은 아님
• 신청방법: 홈택스 또는 관할 세무서
• 기존 신청자: 변동사항이 없다면 매년 다시 신청하지 않아도 되는 특례가 많음

홈택스에서 종부세 신고·신청하기

2026 종부세 합산배제·과세특례 신청기간은 언제인가요?

국세청 공식 안내에 따르면 합산배제와 주요 종합부동산세 과세특례 신고·신청기간은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

구분	기간	의미
과세기준일	2026년 6월 1일	이날 보유한 주택·토지를 기준으로 종부세 판단
합산배제 신고	9월 16일 ~ 9월 30일	요건을 충족한 임대주택 등을 종부세 과세표준 합산에서 제외
과세특례 신청	9월 16일 ~ 9월 30일	공동명의 1주택, 일시적 2주택 등 특례 적용 신청
종부세 정기 납부	통상 12월	9월 신청과는 별도 절차

9월은 종부세를 납부하는 달이 아닙니다 이번 기간의 핵심은 세금을 내는 것이 아니라 합산배제나 과세특례를 적용받을 사람의 신고·신청입니다. 종부세 정기 고지와 납부는 이후 진행됩니다.

종합부동산세는 누가 내나요?

종부세는 매년 6월 1일 현재 국내에 있는 주택과 토지를 유형별로 합산한 뒤 공시가격 합계가 일정 공제금액을 초과하는 경우 부과됩니다.

과세대상	기본 공제금액
주택	9억원
1세대 1주택자	12억원
종합합산토지	5억원
별도합산토지	80억원

주택분 종부세는 단순히 집 한 채의 시세가 9억원을 넘는다고 바로 부과되는 것이 아닙니다. 공시가격, 소유지분, 다른 주택 보유 여부, 1세대 1주택자 여부, 합산배제 및 특례 적용 여부 등을 함께 확인해야 합니다.

종부세 합산배제란 무엇인가요?

합산배제는 일정한 법정 요건을 충족한 주택이나 토지를 종합부동산세 과세표준을 계산할 때 합산 대상에서 제외하는 제도입니다.

대표 합산배제 대상	핵심
일정 요건의 임대주택	임대유형, 등록, 가격, 임대기간 등 법정 요건 충족 필요
사원용주택 등	종업원 주거용 등 법에서 정한 주택
주택신축용 토지	주택건설사업자 등이 일정 요건을 충족한 토지
기타 법에서 정한 합산배제 주택	주택 종류별 요건 별도 확인 필요

임대주택이라고 무조건 합산배제되는 것은 아닙니다 단순히 세입자에게 임대 중이라는 이유만으로 종부세에서 제외되는 것이 아닙니다. 주택 종류, 취득시점, 등록 여부, 공시가격, 임대기간 등 해당 합산배제 요건을 충족해야 합니다.

작년에 합산배제 신고했다면 올해도 다시 해야 하나요?

일반적으로 최초 신고 이후 신고한 내용에 변동이 없다면 별도 신고 없이 계속 적용되는 합산배제나 특례가 있습니다.

반대로 소유권, 전용면적, 임대등록 말소 등 기존 신고내용에 변동이 생겼다면 변동신고가 필요한지 확인해야 합니다.

작년 신청자는 이것부터 확인하세요

• 주택을 새로 취득하거나 매도했는지
• 공동명의 지분이 변경됐는지
• 임대주택 등록이 말소됐는지
• 주택 면적이나 용도가 변경됐는지
• 특례 적용 대상 주택의 사후요건을 계속 충족하는지

부부 공동명의 1주택자 특례란?

부부가 1주택을 공동으로 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않는 등 요건을 충족하면 공동명의 1주택자 과세특례를 신청할 수 있습니다.

특례를 신청하면 부부 중 합의해 정한 한 사람을 납세의무자로 보고 1세대 1주택자 방식으로 종부세를 계산합니다.

구분	공동명의 특례 신청	특례 미신청
납세의무자	부부 중 선택한 1명	각각 납세의무자
기본공제	12억원	각각 9억원
연령 세액공제	가능	불가
보유기간 세액공제	가능	불가
세액공제 한도	합계 최대 80%	해당 없음

공동명의 특례는 무조건 신청하는 것이 유리한가요?

아닙니다. 이 부분은 반드시 비교한 뒤 선택해야 합니다.

특례를 적용하지 않으면 부부가 각각 9억원의 기본공제를 적용받습니다. 50:50 공동명의이고 다른 주택이 없다는 단순한 상황이라면 공제 효과를 합쳐 공시가격 18억원 수준까지 각자의 지분이 기본공제 안에 들어갈 수 있습니다.

반면 특례를 선택하면 기본공제는 12억원이지만 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 있습니다.

공동명의 특례가 유리할 가능성이 커지는 경우

• 주택 공시가격이 높아 기본공제 차이보다 세액공제 효과가 큰 경우
• 납세의무자로 선택할 배우자가 만 60세 이상인 경우
• 주택을 장기간 보유한 경우
• 연령공제와 보유기간공제를 함께 적용받을 수 있는 경우

공동명의라는 이유만으로 특례를 신청하지 마세요 비교적 공시가격이 낮은 50:50 공동명의 1주택이라면 각각 9억원 공제를 적용받는 방식이 더 유리할 수 있습니다. 반대로 고가주택을 장기간 보유한 고령자는 1세대 1주택 세액공제 효과가 더 클 수 있습니다.

연령·보유기간 세액공제율

구분	요건	공제율
연령공제	만 60세 이상	20%
	만 65세 이상	30%
	만 70세 이상	40%
보유기간공제	5년 이상	20%
	10년 이상	40%
	15년 이상	50%

연령공제와 보유기간공제를 합쳐 적용할 수 있지만 합계 공제한도는 최대 80%입니다.

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일시적 2주택도 1세대 1주택 특례를 받을 수 있나요?

일정 요건을 충족하면 가능합니다.

1세대 1주택자가 기존 주택을 팔기 전에 대체주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 2026년 6월 1일 현재 신규주택 취득일부터 3년이 지나지 않았다면 종부세상 1세대 1주택자로 보는 특례를 신청할 수 있습니다.

3년 안에 기존 주택을 처분해야 하는 사후요건도 중요합니다 일시적 2주택 특례를 적용받은 뒤 종전주택을 신규주택 취득일부터 3년 이내에 양도하지 않는 등 사후요건을 충족하지 못하면 경감받은 세액과 이자상당액이 추징될 수 있습니다.

상속주택이 있어도 종부세 1주택 특례가 가능한가요?

상속으로 주택을 취득해 2주택이 된 경우에도 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자 판단에서 상속주택을 제외할 수 있습니다.

상속주택 상황	주요 기준
상속 후 5년 이내	과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택
상속 후 5년 초과	지분율 40% 이하 등 일정 요건을 충족하는 경우 가능
소액 상속지분	지분 상당 공시가격 기준을 충족하는 경우 특례 가능

상속주택은 지분율과 공시가격, 소재지역 등에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 상속 후 5년이 지났다면 국세청의 세부 요건을 확인하는 것이 안전합니다.

지방 저가주택도 주택 수에서 제외할 수 있나요?

본래 1주택자가 일정 지역에 있는 공시가격 4억원 이하의 지방 저가주택을 추가로 보유한 경우 요건에 따라 종부세상 1세대 1주택 특례를 신청할 수 있습니다.

지역 구분	지방 저가주택 대상지역 개요
수도권 밖 광역시·세종시	읍·면 지역
수도권 밖 광역시·세종시 외 지역	모든 지역
수도권	경기 가평·연천, 인천 강화·옹진 등 법에서 정한 지역

공시가격 4억원 이하만 확인하면 끝이 아닙니다 지방 저가주택 특례는 주택가격뿐 아니라 주택 소재지역 요건도 함께 충족해야 합니다. 같은 4억원 이하 주택이라도 위치에 따라 특례 대상이 아닐 수 있습니다.

2026 인구감소지역 주택 특례도 확인하세요

2026년에는 인구감소지역 또는 인구감소관심지역 주택과 관련된 특례도 적용될 수 있습니다.

국세청의 현재 안내에는 과세기준일 현재 가격기준, 취득지역, 취득기간, 기존 1주택과 동일 시·군·구인지 여부 등 여러 조건이 규정돼 있습니다.

구분	주요 확인사항
인구감소지역 주택	지역과 가격요건, 2024년 1월 4일 ~ 2026년 12월 31일 취득 여부 등 확인
인구감소관심지역 주택	지역과 가격요건, 2025년 11월 28일 ~ 2026년 12월 31일 취득 여부 등 확인
공통 주의사항	기존 1주택과 동일 시·군·구 소재 여부 등 추가 조건 확인 필요

지역별 가격기준이 서로 달라 단순히 '지방에 집 한 채 더 샀다'는 이유만으로 특례가 적용되는 것은 아닙니다.

준공 후 미분양주택도 특례 대상이 될 수 있나요?

일정 요건을 충족한 비수도권 준공 후 미분양주택 역시 1세대 1주택자 판단 특례 대상이 될 수 있습니다.

항목	주요 기준
취득기간	2024년 1월 10일 ~ 2026년 12월 31일
전용면적	85㎡ 이하
취득가액	7억원 이하
소재지역	수도권 밖
기타	준공 후 미분양주택이라는 공식 확인 등 추가 요건 필요

1세대 1주택 특례를 신청하면 어떤 혜택이 있나요?

일시적 2주택, 상속주택 등 특례주택을 함께 보유했더라도 요건을 충족해 신청하면 종부세 계산에서 1세대 1주택자 혜택을 적용받을 수 있습니다.

구분	특례 신청	특례 미신청
주택 기본공제	12억원	일반적으로 9억원
연령·보유기간 세액공제	요건 충족 시 최대 80%	1세대 1주택 세액공제 미적용

다만 특례주택 자체가 종부세 과세표준에서 무조건 빠지는 것과는 다른 개념입니다. 특례 종류에 따라 1세대 1주택자로 판단해 공제와 세액공제를 적용하는 방식이므로 합산배제와 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

합산배제와 주택 수 제외 특례는 뭐가 다른가요?

구분	합산배제	1세대 1주택 주택 수 제외 특례
핵심	요건을 충족한 주택 등을 과세표준 합산에서 제외	특례주택이 있어도 1세대 1주택자로 판단
대표 사례	일정 요건의 임대주택	일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등
효과	해당 자산이 종부세 합산 대상에서 제외될 수 있음	12억원 기본공제와 세액공제 적용 가능

2026 종부세 합산배제·특례 신청방법

홈택스를 이용하면 관할 세무서를 방문하지 않고 신고·신청할 수 있습니다.

STEP 1. 홈택스에 로그인합니다 본인 또는 사업자 계정으로 로그인합니다.

STEP 2. 홈택스 검색창에서 필요한 특례를 검색합니다 '종합부동산세 합산배제', '공동명의 1주택자 특례', '주택 수 산정 제외' 등 본인 상황에 맞는 검색어로 해당 메뉴를 찾는 것이 빠릅니다.

STEP 3. 대상 주택과 기존 신고내역을 확인합니다 주소, 소유지분, 취득일, 공시가격 등 신고에 필요한 정보를 확인합니다.

STEP 4. 해당 신고서 또는 신청서를 작성합니다 합산배제인지 공동명의 특례인지, 1세대 1주택 주택 수 제외 특례인지 정확히 구분합니다.

STEP 5. 필요한 증빙서류를 첨부합니다 공동명의 1주택자 특례의 경우 혼인관계증명서 등 필요한 서류를 확인합니다.

STEP 6. 제출 후 정상 접수 여부를 확인합니다 제출 완료 화면과 접수내역을 확인해 신고가 정상적으로 처리됐는지 확인합니다.

홈택스에서 종부세 신고·신청하기 국세청 종부세 과세특례 공식 안내 보기

공동명의 1주택 특례 신청 시 준비할 것은?

국세청 공식 안내상 공동명의 1주택자 특례를 신청하려면 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서를 작성하고 혼인관계증명서를 첨부해야 합니다.

신청 전 확인사항

• 6월 1일 현재 부부가 해당 주택을 공동소유하고 있는지
• 다른 세대원이 다른 주택을 소유하고 있지 않은지
• 부부 중 누구를 납세의무자로 선택할지
• 선택한 사람의 연령 확인
• 주택 보유기간 확인
• 특례 적용과 미적용 예상세액 비교
• 혼인관계증명서 등 필요서류 준비

특례 신청 전에 예상세액을 비교해야 하는 이유

종부세 과세특례는 '신청하면 세금이 무조건 줄어드는 제도'가 아닙니다.

특히 공동명의 1주택자는 각각 9억원 공제를 받는 방식과 12억원 공제 + 세액공제를 받는 방식 중 실제 세부담이 더 낮은 방식을 비교해야 합니다.

예시: 공시가격 16억원, 부부 50:50 공동명의 다른 주택이 없다는 단순한 전제라면 각자의 지분 공시가격은 8억원입니다. 특례를 신청하지 않으면 각자 9억원 기본공제 범위 안에 들어 종부세가 발생하지 않을 수 있습니다. 이런 경우 공동명의 특례를 신청하는 것이 오히려 불리할 가능성이 있습니다.

반대로 고가주택을 오래 보유한 고령자라면 공시가격이 높아 각각 9억원 기본공제를 적용해도 종부세가 발생하고, 한 배우자가 만 70세 이상이면서 15년 이상 장기보유했다면 최대 80% 세액공제 효과 때문에 공동명의 특례가 더 유리할 가능성이 있습니다. 실제 세액은 개별 조건으로 비교해야 합니다.

세금 차이가 크다면 단순 예시만으로 결정하지 마세요 보유주택 수, 지분율, 공시가격, 과세표준, 세액공제, 재산세 공제 등 여러 요소가 실제 종부세에 영향을 줍니다. 세액 차이가 크거나 주택관계가 복잡하다면 홈택스 계산자료와 관할 세무서 또는 세무전문가를 통해 개별 계산을 확인하는 것이 안전합니다.

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2026 종부세 합산배제·과세특례 FAQ

Q. 2026 종부세 과세특례 신청기간은 언제인가요?

2026년 9월 16일부터 9월 30일까지입니다. 합산배제 신고와 공동명의 1주택자 특례, 주택 수 산정 제외 특례 등도 이 기간에 확인해야 합니다.

Q. 작년에 공동명의 1주택 특례를 신청했는데 올해도 다시 신청해야 하나요?

최초 신청 이후 신청내용에 변동이 없다면 별도 신청 없이 계속 적용될 수 있습니다. 다만 소유지분이나 주택 보유상황 등 변동이 있다면 변경신청 여부를 확인해야 합니다.

Q. 부부 공동명의면 무조건 특례 신청이 유리한가요?

아닙니다. 특례 미신청 시에는 부부가 각각 9억원 기본공제를 적용받고, 특례 신청 시에는 12억원 공제와 연령·보유기간 세액공제를 적용받을 수 있습니다. 공시가격, 지분, 연령과 보유기간에 따라 유불리가 달라집니다.

Q. 일시적 2주택이면 종부세도 무조건 다주택자로 계산되나요?

일정 요건을 충족하고 9월에 1세대 1주택자 주택 수 산정 제외 특례를 신청하면 종부세상 1세대 1주택자로 판단받을 수 있습니다.

Q. 상속받은 집 한 채 때문에 2주택이 됐습니다.

상속주택은 상속개시 후 기간, 지분율, 지분 상당 공시가격 등 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택자 판단에서 제외될 수 있습니다. 본인의 상속일과 지분을 먼저 확인해야 합니다.

Q. 지방에 공시가격 4억원 이하 주택을 샀으면 모두 특례가 되나요?

아닙니다. 지방 저가주택 특례는 공시가격뿐 아니라 주택 소재지역 요건도 충족해야 합니다.

Q. 합산배제 신청 후 조건을 못 지키면 어떻게 되나요?

합산배제를 적용받은 뒤 임대의무기간이나 임대료 증액제한 등 해당 사후요건을 충족하지 못하면 경감받은 종합부동산세와 이자상당액이 추징될 수 있습니다.

9월 종부세 특례 신청 전 체크리스트

9월 30일까지 확인하세요

• 2026년 6월 1일 현재 보유주택 수 확인
• 주택별 공시가격과 지분율 확인
• 임대주택 합산배제 대상 여부 확인
• 부부 공동명의 1주택 특례 유불리 비교
• 일시적 2주택의 신규주택 취득일 확인
• 상속주택의 상속개시일과 지분 확인
• 지방 저가주택·인구감소지역 주택 특례 여부 확인
• 작년 신청내용에서 변동이 있는지 확인
• 필요한 증빙서류 준비
• 9월 30일까지 홈택스 신고·신청 완료

홈택스에서 종부세 특례 신청하기 국세청 공동명의 1주택자 특례 확인하기

정리

2026년 종합부동산세 합산배제와 과세특례 신고·신청기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.

특히 올해 6월 1일 현재 임대주택을 보유하고 있거나, 부부 공동명의 1주택자, 일시적 2주택자, 상속주택 또는 지방 저가주택을 함께 보유하고 있다면 본인이 특례 대상인지 미리 확인하는 것이 좋습니다.

공동명의 1주택자는 특례 신청이 무조건 유리한 것이 아닙니다. 각자 9억원 공제를 적용받는 방식과 12억원 공제 및 최대 80% 세액공제를 적용받는 방식을 비교한 뒤 선택해야 합니다.

또한 합산배제나 특례를 적용받은 뒤 법에서 정한 사후요건을 충족하지 못하면 세액이 추징될 수 있으므로 단순히 세금을 줄이는 것만 보고 신청하기보다 요건을 끝까지 유지할 수 있는지도 함께 확인해야 합니다.

홈택스에서 2026 종부세 신고·신청하기